Home » Fremtidens by » Ikke glem eksisterende bygningsmasse
rehabilitering

Ikke glem eksisterende bygningsmasse

Nytt bygg i gammelt skall. Total renovering av Karl Johansgate 14 – H&M Concept store. Etter-bilde. Foto: Aase

I dagens eiendoms- og byggebransje er det gledelig å være vitne til et kraftig økt fokus på energi, miljø og helhetlig bærekraft i prosjektene.

Det har lenge vært fokus på lavere energiforbruk via bedre klimaskjerm, klimavennlig (fossilfri) energiforsyning og økt omfang av egenprodusert fornybar energi. Videre har man sett et økt fokus på materialbruken i byggene, både med hensyn til fravær av helseskadelige forbindelser, men ikke minst verdikjeden og fotavtrykket til materialer som inngår i byggene. Man snakker om sirkulær økonomi, og viktigheten av å «lukke materialstrømmene». På toppen av dette utfordres utbyggerne til å ta sosialt ansvar i prosjektene, ved at man i større grad ser bygget eller tomten i relasjon til omgivelsene rundt, brukerne og andre berørte parter. Hvordan kan prosjektet vårt bidra positivt til byutviklingen og innbyggerne i byen vår?

En stor del av fremtidens by

Likevel ser vi ofte at de mest komplette bærekraftprosjektene er prestisjefylte nybygg og omfattende totalrehabiliteringer, som prosjekter i FutureBuilt-programmet eller ambisiøse BREEAM-sertifiserte prosjekter. Disse fungerer som strålende spydspisser i bransjen, og viser hva man bør strekke seg etter.

Samtidig vet vi at 80 prosent av dagens bygg fortsatt skal stå i 2050 – og dermed utgjøre en stor del av fremtidens byer. Det virkelig store volumet ligger altså i alle de små og mellomstore tiltakene som må gjennomføres i eksisterende bygg – for å gjøre dem smartere, mer bærekraftige og fremtidsrettede.

Dette er ofte bygg som har iboende egenskaper som begrenser det aller høyeste ambisjonsnivået, eller i praksis gjør det uoppnåelig. Summen av mange, relativt sett, mindre tiltak, kan likevel bli enorm, anvendt på et stort volum av bygningsmassen. I tillegg splitter man opp kostnadene i flere mindre og mer håndterlige summer, som særlig kan være avgjørende for små og mellomstore aktører, som ikke har finansielle muskler til å lede an i front. Man klarer ikke å oppnå den bærekraftige byen uten å ha med seg de gode tiltakene også i eksisterende bygg.

Før rehabilitering. Foto: Aase

Slår et slag for små tiltak

I Aase-gruppen er vi involvert i flere prestisjefylte utbygginger og kjenner godt hva prosjekter med de høyeste ambisjoner krever av alle involverte. Via vår nyetablerte inhouse-rådgiver Aase Teknikk, har vi samlet spisskompetanse som sitter på lang erfaring med teknisk rådgivning innenfor VVS, elektro og automasjon, og supplert dette med ekspertise innen energi, miljø, inneklima, livsløpseffekter og BREEAM-rådgivning.

Likevel vil vi slå et slag for de små og mellomstore tiltakene som alle kan og burde gjøre. Dette dreier seg om diagnostisering og optimalisering av tekniske anlegg. Bruk av sensorikk for å måle tilstand og skaffe seg innsikt i hva som egentlig skjer i eget bygg. Mer avansert og ikke minst mer tilgjengelig sensorikk gir også nye muligheter for kvalitetssikring av leveranser, feilsøking og mer treffsikre tiltak. Slik at man identifiserer områder hvor skoen trykker og setter riktig tiltak i vei først. For ikke å snakke om å kunne måle og dokumentere at tiltaket/tiltakene faktisk virker etter hensikten.

Gjennom analyse av faktisk bruk av byggene, viser det seg ofte at det er ledig kapasitet, eller at mye av den faktiske kapasiteten ikke utnyttes optimalt i anleggene. Kanskje behøver man ikke nye og større enheter for å takle dagens krav til inneklima og energibruk, men snarere å omfordele, styre og måle bruken bedre. Bruke kapasiteten der det er folk, fremfor der hvor lokalene står tomme store deler av dagen.

avatar

Bjørn-Yngve Kinzler Eriksen

Aase Teknikk

Foto: Aase, Sten Kristian Solseth

Stort potensial

Bærekraftig utvikling sikres ved at potensialet for ombruk og gjenbruk av materialer, systemer og delsystemer vurderes tidlig i alle prosjekt. Enten det er ventilasjonskanaler, tegl, fasadematerialer, eller masser brukt som innsatsfaktor i produksjon av nye byggematerialer. Vi ser at vi ofte kan oppgradere visse nøkkelkomponenter i tekniske anlegg, men gjenbruke og videreføre andre deler som har stor gjenværende levetid, uten at funksjon og energiforbruk påvirkes negativt. I dag ser vi også at det etableres markedsplasser hvor overskudd og/eller feilbestilt/-levert materiale, det vil si «brukte», men strøkne produkter, får nytt liv og tas vare på i verdikjeden på en helt annen måte enn tidligere. Det handler om å redusere de totale avfallsstrømmene til et minimum, noe som også gir prosjektet lavere utslipp av klimagasser.

Rehabilitering av det gamle administrasjonsbygget til fyrstikkfabrikken på Helsfyr ble gjennomført i 2017-18, og Aase testet grensene for hva som var mulig å få til i et vernet, gammelt bygg – fullt av historie. Resultatet ble tre fulle etasjer med moderne kontorlokaler, til glede for Aases ansatte. Flere elementer ble gjenbrukt, og de gamle detaljene er nøye fremhevet i kombinasjon med nye, moderne løsninger. Nå kartlegges muligheter for å utnytte ny teknologi for å gjøre bygget litt smartere og mer fremtidsrettet. Det handler om å være på vei.

Aase utfordrer eiendomsbransjen til å gjennomføre små og mellomstore tiltak, slik at vi sammen er på vei mot fremtidens byer. La oss ta de lavthengende fruktene først, og stadig bevege oss fremover mot et bærekraftig samfunn. Potensialet er stort, for mange små, men viktige skritt mot bærekraft, også i de mange eksisterende bygg der ute!

Av Bjørn-Yngve Kinzler Eriksen

Next article