Ett drøyt år har gått siden ROM Eiendom tok farvel med NSB-konsernet og ble innlemmet i Bane NOR som et ledd i den store jernbanereformen. Målet var å skape Norges ledende utvikler av knutepunkt. Per i dag forvalter eiendomsgiganten intet mindre enn én million kvadratmeter fordelt på 1600 bygg, og har et utviklingspotensial på nærmere to millioner kvadratmeter. Totalt har porteføljen en markedsverdi på svimlende 46 milliarder kroner. Da er Norges lengste tomt på 5 000 kilometer ikke regnet med.

– Vi ønsket å kombinere kommersiell verdiskapning med vårt samfunnsoppdrag, hensynet til miljøet og en dyp respekt for hvor vi faktisk befinner oss, sier prosjektdirektør Eyvind Skaar, ansvarlig for Bane NORs nye hovedkvarter i Schweigaards gate 33. Ei gate som for tre, fire hundre år siden utgjorde strandkanten i gamlebyen. Alt land mot sjøen utenfor er kunstig. For det meste fylt opp av masse fra tidenes små og store Oslo-utbygginger, men også mye flis etter sagbruksvirksomheten langs Akerselva. Da særlig rundt utløpet. Denne grunnen har vist seg å være mildt sagt ustabil.

En kjempe på leirføtter

Utfordringene med grunnforholdene stoppet dog ikke der. På begge sider av Oslo S er det varierende dybde til fjell. Fra noen og tjue meter til over femti. Toppet av en relativt høy grunnvannstand og umiddelbar nærhet til mange arkeologers våte drøm; Middelalderparken.

– Den første reguleringa av tomta ga oss lov til å bygge 12 000 kvadratmeter BRA. Det syns vi ble i snaueste laget tatt i betraktning at bygget ligger så tett oppi Oslo S. Norges, uten sammenligning, største knutepunkt. Heldigvis klarte vi å få myndighetene med på en regulering til 20 800 kvadratmeter BRA. Ved å saumfare mulighetene har utleiearealet blitt 22 728 kvadratmeter BTA noe som gir en maksimal tomteutnyttelse og dermed maksimal verdi for samfunnet. Å bygge tett ved det som finns av knutepunkt er noe av det mest miljøvennlige man i dag kan gjøre, og for Bane NOR Eiendom et mål i seg selv, sier Skaar.

Fundamentert for evigheten

Et kontorbygg på ti etasjer - hvorav åtte er over bakken - som skal være arbeidsplassen til 1 200 mennesker, krever gjennomtenkte løsninger og en utvidet forståelse av begrepene miljø og bærekraft. Skaar og Bane NOR Eiendom har hele tiden hatt som ambisjon at bygget skulle klassifiseres med karakteren Excellent under BREEAM NOR-standarden. Det har selskapet som ambisjon for alle sine bygg på mer enn 10 000 kvadrat. Skaar er imidlertid mest opptatt av å velge løsninger og materialer som gir bygget en høy standard og dermed beriker funksjonaliteten.

Å bygge billig er dyrt

Kvalitet i et livsløpsperspektiv er en enorm miljøfaktor, ifølge Skaar. Miljøvennlighet og bærekraft er derfor langt mer enn overforbruk av «grønne» materialer og energigjerrig elektronikk. Miljøproblematikk må sees i sammenheng med dem som skal bruke bygget, deres trivsel og produktivitet. Sånn sett er oppegående ingeniørkunst ytterst miljøvennlig fordi du slipper å flikke på halvgjorte løsninger i ettertid.

– God prosjektering handler om å ikke la seg friste til å ta snarveier. Som utbygger spør man seg gjerne hva bygget koster den dagen det tas i bruk. Det tror jeg er helt feil. Spørsmålet bør være; hva har bygget kostet når det har vært i drift i tjue år? I femti? Hundre? Vi var tidlig i prosjekteringen klar over de naturgitte utfordringene, hva andre utbyggere har slitt med i området og var derfor tydelige ovenfor alle samarbeidende at fukt, vann og lekkasjer var de største truslene for vår visjon om et bygg som skulle tåle tidens tann, sier Skaar.

God tid og fleksibel prosjektering er miljøvennlig

For å ta brodden av nevnte skyer i horisonten ble jobben stykket opp i oversiktlige og velfunderte entrepriser. Først riving, deretter omlegging av Hovinbekken, så ferdiggjøring av det komplekse arbeidet under terreng og til slutt bygging. En metodikk som i ettertid har vist seg både riktig og viktig. At det var Bane NOR som selv skulle flytte inn, visste ingen på dette tidspunktet.

 – I og med at vi ikke hadde en leieavtale å forholde oss til, hadde vi heller intet press på oss til å bli fortest mulig ferdig. Vi kunne ta oss god tid for å sikre full kontroll over de mange variablene og elementene man vanligvis ikke har tid å pønske ut optimale løsninger på. Et eksempel på dette er jo det faktum at de fem østligste meterne av bygget ligger innenfor fornminneområdet, hvor alle kulturminner er automatisk fredet. Vi er altså ved selve middelalderbyen. Under utgravinga måtte av den grunn hver eneste lille jordbit granskes. Heldigvis ble det ikke funnet annet enn noen potteskår, men hadde det dukket opp et skip så ville det jo skapt store forsinkelser, press på tidsfrister og tvunget oss til å godta halvtygde løsninger, sier prosjektleder Aashild Baasen fra Metier OEC, som har vært med fra første strek.

Reinspikket ingeniørkunst

De innledende løsningene og metodene ble valgt for å reise ett bygg som er - og forblir - knusktørt. I enkelte faser har dette kravet alene ført til spektakulært ingeniørarbeid.

– Under arbeidet med underetasjene lagde vi en hel «kasse» med sveiset svevespunt og innvending avstivning etterhvert som vi gradvis gravde oss to etasjer ned. På den måten slapp vi vannførende skråstag ned til fjellet. I bunnen av kassa la vi ei godt lasta plate. I praksis fungerer løsningen som en båt som rir av store oppdriftskrefter. En båt som blir en konstant gjennom hele byggets livssyklus. I og med at kassa er potte tett, vil bygget forbli tørt, stabilt og ikke la seg påvirke uansett hvor mye grunnen måtte sette eller skyve på seg.


– Under arbeidet med underetasjene lagde vi en hel «kasse» med sveiset svevespunt og innvending avstivning etterhvert som vi gradvis gravde oss to etasjer ned. På den måten slapp vi vannførende skråstag ned til fjellet, sier innleid prosjekteder Aashild Baasen fra Metier OEC. Foto: Bane NOR Eiendom


Trekk etter trekk på Carlsen-nivå

Bare fra 2008 til 2014 sank store deler av Bjørvika med mer enn femti centimeter på grunn av massive byggerier. Nærmeste nabo, Nordenga bro, forskjøv seg vertikalt 17 centimeter på to og et halvt år. Kanskje da ikke så rart at det måtte en modig entreprenør med høy selvtillit til for å tørre å legge inn et anbud på en slik entreprise.

– Det er ganske mange trekk framover som skal klekkes ut. Det skal spuntes, sveises, graves, avstives, graves igjen, støpes og avstivningen plukkes ned igjen. Marginene var på et tidspunkt så små at vi måtte male stålbjelkene, som fungerte som vertikale avstivere, hvite slik at de skulle påvirkes minimalt av sollyset. At vi i det hele tatt fikk med oss en entreprenør er i mine øyne imponerende. Derfor er vi veldig heldige som er velsignet med en som skjønner verdien av detaljene, sier Baasen.

Langt liv krever fleksibilitet

En tett kjeller var et stort mål. For er ikke kjelleren tett så vil lekkasjene komme etterhvert som grunnvannet finner tilbake til sitt utgangspunkt. Selv ikke vanntett betong er vanntett. Og kommer det inn vann så blir det fuktighet, og det er et miljøproblem i et større perspektiv. Da hjelper det ikke med solceller, spare-toaletter og intelligent belysning. Fuktigheten vil påvirke livssykluskostnadene, forringe arbeidsmiljøet og senke bruksverdien, uansett hvordan du snur og vender på det. Fuktighet er imidlertid ikke det eneste aspektet som truer ett byggs lange liv.

– Mange bygg går rett og slett ut på dato. De er ikke bygd med tanke på å møte de ukjente faktorene fremtiden helt sikkert har liggende på lur. Tørre råbygg er selvfølgelig en forutsetning, men det er først og fremst manglende fleksibilitet som tar livet av ellers ypperlige bygg. En kontorarbeidsplass koster så mye at areal-effektiviteten - og hvordan rommene lar seg stokke - langt på vei avgjør om bygget kan oppgraderes til å møte andre behov og krav. Hva aner vel vi i dag om hva som er standard om femti år? Derfor har vi brukt mye tid på å planlegge maksimalt fleksibelt og åpent. Det vil forbause meg mye om dette bygget ikke vil kunne tilpasse seg framtidens behov. Også i et tohundreårs-perspektiv, sier Skaar.

«Miljø» i en større sammenheng

Den grunnleggende miljøtankegangen går imidlertid enda lenger. Skaar og Baasen har helt fra starten funnet at miljøet bygget reises i er lite gjestmildt. Hele rekker av trafikklys er koblet fra, tilstøtende lokaler er mørklagt og det er langt mellom menneskene. Selv på dagtid.

– I og med at vi har hatt tid og rom til å tenke tankene helt ut, har vi gjort en del grep som i seg selv er enkle, men som vi tror vil løfte hele nærmiljøet opp på et plan som vil gjøre det hyggeligere å jobbe her. Vi har trukket fortauet helt inn til bygget og pålagt leietageren å alltid ha den ytterste lysrekken ut mot gatene - i de to nederste etasjene – tent etter mørkrets frembrudd. På den måten håper vi at fasaden ikke blir en vegg, men en del av et varmere nærmiljø. Det skal være trygt og godt å gå forbi Schweigaards gate 33, avslutter Baasen.