Faktaboks:

  • Bertel O. Steen Eiendom AS er et selskap i Bertel O. Steen AS konsernet.
  • Selskapets eiendomsmasse utgjør 163.000 kvadratmeter med en markedsverdi på circa NOK 2,5 milliarder. Driftsresultat for 2013 var NOK 101 millioner.
  • Av Bertel O. Steen Eiendom sine eiendommer utgjør verdien av bileiendommer med konsernets forhandlere om lag 45 prosent. De resterende 55 prosent er i hovedsak kontoreiendommer i Stor-Oslo med eksterne leietakere.

- For oss er det viktig å påpeke at leietakeren er «sjefen», sier Per Egil Sandberg som er administrerende direktør i Bertel O. Steen Eiendom AS.

Selskapet har de siste tre årene skåret helt i toppen når det gjelder leietakers tilfredshet med utleier/gårdeier. Dette kommer frem i undersøkelser gjennomfør blant de ledende eiendomsselskap i Oslo, utført av Scandinavian Leadership.

Gode relasjoner

Sandberg deler arbeidet med å leie ut lokaler opp i to hovedfaser. I den første fasen opprettes forbindelse til mulige leietakere.

- Ved større utleieoppdrag benytter vi næringsmeglere for å få tilgang til så mange potensielle leietakere som mulig. De aktuelle leietakere blir så tatt med på visning av lokalene. Der stiller vi ofte med toppledelsen – da leietaker ofte gjør det samme. Det er viktig å skape en god relasjon med en gang slik at leietaker forstår at han er det viktigste for oss.

- Gjennom dialog avklarer vi leietakers behov og arbeidsprosesser. Vår oppgave blir å løse behovet ved utforming av effektive og fleksible planløsninger. Når man har avklart planløsning og standard på lokalene reflekteres dette i leievilkårene for lokalene. Strukturen på vilkårene må passe leietaker. Fleksibilitet fra vår side er svært viktig. Dersom vi ikke tilpasser strukturen i vilkårene kan avtalen fort glippe, sier Sandberg.

Dyrt å miste leietaker

- Når fase to, leieperioden, starter – må leietaker tas vare på – hvis ikke forsvinner han ved første mulighet. Det er dyrt å skifte leietaker, så for oss er det førsteprioritet å beholde leietakere, sier Sandberg.

Ved starten av leieforholdet er det viktig med god informasjon om ansvarsforhold og hvordan partene skal forholde seg til hverandre.

Må være fleksible

- Alle fasiliteter må være i orden. Renhold, ventilasjon, branntekniske løsninger og oppfølging i forhold til vaktmestertjenester må fungere godt. Vår serviceinnstilling og tilgjengelighet er viktig, påpeker Sandberg.

Dersom leietaker får endrede behov må utleier være imøtekommende. Trenger leietaker større eller mindre lokaler, eller andre tilpasninger så må vi være løsningsorienterte. Det er viktig med god dialog i god tid. Sandberg viser til hvordan fornøyde kunder kan generere mer utleie.

- Ved vårt signalbygg, Sogn Arena på 23.000 m2 ved Ullevål stadion, leide Universitetet i Oslo først en etasje på 3.500 m2. De var så fornøyde med forholdet til oss at de leide en etasje til på 1.900 m2.

Løsninger for fremtiden

Sandberg har erfart at de fleste leietakere nå ønsker åpne kontorlandskap.

- Det gir mer fleksibilitet og gjør det lettere å endre innbyrdes plassering i avdelinger, og mellom avdelingene. Mange etablerer prosjektgrupper for kortere tid, og da er det lettere å gjøre tilpasninger innen kontorlandskap. Lyse og luftige kontorlokaler er også attraktivt, samtidig som bedriften gjerne vil profilere seg gjennom innredningen.

Lekre estetiske utomhusarealer er også viktige kvaliteter selv om dette ofte er kostbart å opparbeide. Men det betaler seg siden estetikk selger.

- Vår eiendom i Maridalsveien 85-87 har blitt et tyngdepunkt for mote/tekstil agenturer og er et godt eksempel på dette.